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房地产企业代收费用涉税要点浅析
对于房地产企业来说，在实际销售商品房环节往往伴随着代收部分款项的业务，比如说天然气初装费、测试费、住宅专项维修基金等。这些代收费用的合规入账需要兼顾考虑到税务层面的潜在涉税风险，稍有不慎就会产生不必要的税费支出。 一、增值税判定口径 在解析这个问题之前，我们首先要明确代收费用的实质是“价外费用”。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》具体规定： “价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费...
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租赁双方收入与成本费用确认时点分析
资产租赁业务中，出租方确认收入与承租方确认成本费用，企业所得税有不同的规定，分析如下： 企业所得税收入的确认遵循权责发生制与实质重于形式的原则，具体到租金收入的确认，《企业所得税法实施条例》第19条规定：“租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”。国税函[2010]79号《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》规定：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分...
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房地产开发企业土地使用税实例
房地产企业的土地使用税如何计算缴纳，许多企业会计和税务人员都搞不清楚，现根据某企业真实的案例进行计算分析。 根据财政部 国家税务总局《关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。具体实务中，都采用开发产品未售面积占应税土地面积计算交纳土地使用税，一般有二种换算方式，一是按未售面积占可售面积的比例计算出应税土地面积，二是先求出土地面积/总可售面积的系数后，未售面积*该系数得到应...
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转让股票：增值税如何计算与申报
最近，笔者在帮助一些企业开展2022年度企业所得税汇算清缴工作时发现，金融商品交易已经成为许多企业常见的业务。值得注意的是，转让金融商品，可以差额纳税。但是，实务中个别企业在股票买卖过程中，忽视增值税的相关处理，不仅导致增值税纳税申报错误，而且造成企业所得税汇算清缴不准确，引发系列涉税风险。 案例 甲公司为制造业增值税一般纳税人，兼营证券投资业务，执行企业会计准则。2022年7月，甲公司从证券市场购入乙股份有限公司发行股票70万股，每股价格10元，另支付股票交易中发生的佣金、经手费和过户费等1057...
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补征以前年度少计算的企业所得税滞纳金是否存在追征期的说法？
对于税收滞纳金是否可以超过本金的问题，一直以来存在税企争议。笔者最近碰到一个客户的咨询，对于市稽查局已下达税务行政处罚决定，计算并要求企业缴纳不超过本金的滞纳金，企业也已实际缴纳，但在后期省稽查局对市稽查局审计过程中，查出当年对该企业滞纳金的计算未超过本金的事实认为不符合规定，要求企业补缴滞纳金，由于当年该查补税款及滞纳金事项已过数十年，对于省稽查局是否还有权下达补缴滞纳金，是否已超过追征期存在疑虑。我们今天就该事项进行讨论。 该客户的情况是市稽查局于2010年5月—2011年9月间对该公司2007年至2...
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关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理解析
财政部会计司《企业会计准则解释第16号》第一条是非常有意思的条款：这号准则解释打破单项交易产生的资产和负债初始确认豁免的会计处理规定，开启资产负债表债务法核算递延所得税的新里程，一定程度实现了与国际会计准则的接轨。然而，该号准则对于涉及该类交易要求适用企业会计准则的小企业(金融机构或其他具有金融性质的小企业，股票或债券在市场上公开交易的小企业，企业集团内的母公司和子公司)，也提出了一定的挑战。 豁免初始确认递延所得税的情形 按《企业会计准则第18号——所得税》第十一条(二)、第十三条规定，同时具有以...
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关于销售佣金的一些探讨
案例背景 某房地产企业与劳务派遣公司签订劳动派遣合同，劳务派遣公司安排营销人员进行房屋销售，企业将人员工资(含销售提成)支付给劳务派遣公司，并取得发票。 会计处理 发生时： 借：销售费用 贷：银行存款 达到条件结转时： 借：销售费用 贷：合同取得成本 定义 销售佣金是指企业在销售业务发生时支付给中间人的报酬，中间人必须是有权从事中介服务的单位或个人，但不包括本企业的职工。 疑惑 如果营销人员是企业员工，那么我们按工资薪金进行调整;现在营销人...
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研发费用税前加计扣除新政指引
研发费用税前加计扣除新政指引 一、研发费用加计扣除的具体政策 【适用主体】 除烟草制造业、住宿和餐饮业、批发和零售业、房地产业、租赁和商务服务业、娱乐业等以外，其他行业企业均可享受。 【优惠内容】 企业开展研发活动中实际发生的研发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，自2023年1月1日起，再按照实际发生额的100%在税前加计扣除;形成无形资产的，自2023年1月1日起，按照无形资产成本的200%在税前摊销。 上述政策作为制度性安排长期实施。 【政策...
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关于建筑施工发票备注栏未备注不能扣除的实施时间
营改增后，总局2016年第23号公告明确:“提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称” ,该规定自2016年5月1日起实施。总局2016年第70号公告明确：未按国家税务总局公告2016年第23号规定在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称的，不得计入土地增值税扣除项目金额。总局2016年第70号公告的实施时间是2016的11月。2016年5月至2016年11月期间取得的备注栏未备注的建筑发票能否扣除? 法律条文...
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收入与成本费用配比原则不是企业所得税法中的适用原则
《租赁双方收入与成本费用确认时点分析》一文发表后有朋友问：收到跨年租金若一次性确认收入，其相应期间的折旧费用是否也应一次性确认?否则是否违反了国税函[2010]79号文提到的收入与费用配比原则?答案是收到跨年租金可一次性确认收入，但出租资产的折旧在不考虑其他税收优惠政策的情况下，必须分期均匀计提。因为收入与成本费用配比原则并不是企业所得税法中的适用原则。 《企业所得税法实施条例》第19条规定：“租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”，国税函[2010]79号《国家税务总局关于贯彻落实...
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差额纳税项目能否开具专用发票？
营改增后，部分行业由于无法取得进项发票，导致税负过高。差额纳税就在这样的背景下应运而生。对于差额纳税的业务，不少纳税人关心能否开具专用发票。在实务中，发票开具方式有两种：一种是差额部分不得开具专用发票，另一种是差额部分可以开具专用发票。计税方式不同，发票开具的具体要求不同，要具体情况具体分析。 差额征税在实务中比较常见 差额征税，是营改增后，为了解决无法凭增值税发票抵扣进项税额的问题，避免重复征税的一种抵扣方法。即纳税人以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给其他纳税人的规定项目价款后的销售额，来计算...
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销售、出租农机的增值税探析
一、批发和零售农机免征增值税，生产农机不免征增值税 1.财税[2001]113号第一条规定，一、下列货物免征增值税：---4、批发和零售的种子、种苗、化肥、农机。 2.生产农机未见免征增值税的规定，应适用增值税暂行条例第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。 二、农机的范围及增值税适用税率 1.国税发[1993]151号第十六条规定，农机是指用于农业生产(包括林业、牧业、副业、渔业)的各种机器...
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房地产企业销售旧房的税法适用
我们国家因为房地产企业可以销售期房的规定，制定了相应的税收法规政策与之匹配，以解决财政收入平稳运行之目的，主要体现在增值税及企业所得税方面。增值税方面主要是国家税务总局公告2016年第18号文即《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定，企业所得税方面主要是国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定。 一、增值税的规定 非房地产企业转让不动产适用税务总局公告2016年第14号文即《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的规定。总局2016年...
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所得税准则应用案例——单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理
所得税准则应用案例——单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理 【例】2×22年1月1日，承租人甲公司与出租人乙公司签 订了为期7年的商铺租赁合同。每年的租赁付款额为450 000 元(不含税)，在每年年末支付。甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为5.04%。在租赁期开始日(即2×22 年1月1日，下同)，甲公司按租赁付款额的现值所确认的租赁负债为2 600 000元，甲公司已支付与该租赁相关的初始直接费用50 000元。甲公司在租赁期内按照直线法对使用权资产计提折旧。假定...
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设立有限合伙企业持股平台间接实施股权激励是否适用递延纳税政策？
为深入推动国家创业创新战略的实施，大力推进供给侧结构性改革，充分调动科研人员创新活力和积极性，使科技成果最大程度转化为生产力。2016年9月20日，财政部、税务总局联合印发了《关于完善股权激励和技术入股有关所得税政策的通知》(财税〔2016〕101号，以下简称“101号文件”)，对符合条件的非上市公司股权激励和技术入股实行所得税递延纳税优惠，以有效降低股权激励税收负担，缓解科技成果转化过程中无现金流缴税困难。在现实实务中有部分企业通过搭建有限合伙企业作为员工持股平台间接实施股权激励，该操作模式是否适用101号文...
