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房地产开发企业土地使用税实例

税计划网站 税务资讯 2023-06-16 108 0

  房地产企业的土地使用税如何计算缴纳,许多企业会计和税务人员都搞不清楚,现根据某企业真实的案例进行计算分析。

  根据财政部 国家税务总局《关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)的规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。具体实务中,都采用开发产品未售面积占应税土地面积计算交纳土地使用税,一般有二种换算方式,一是按未售面积占可售面积的比例计算出应税土地面积,二是先求出土地面积/总可售面积的系数后,未售面积*该系数得到应税土地面积。二者的结果是相同的。以下是一个现实的例子。

  某房地产开发企业2011年开始陆续取得土地使用权如下,每平方米税额5元

取得土地面积
2011 3 626561.4459
2012 2 326362.82
2012 7 370227
2012 12 8573
2013 11 247175
2014 10 301760.03
合计   1880659.296
 

  2011年5月陆续开工建设,地上总可售面积为4758384.92平方米,2013年12月开始交付商品房,2016年全部销售完毕。

  计算每年应缴纳的土地使用税,首先要计算出应税土地面积,税法规定,取得土地使用权的次月起申报交纳土地使用税,2011年3月取得土地,4月开始计算,全年9个月,应税土地面积为626561.45*9/12=469921.08,其他年度依此类推计算。各年的应税土地面积计算如下:

年度 月份分摊 月份数 累计土地面积 应税土地面积
2011 4-12月 9 626561.45 469921.08
2012 1-2月 2 626561.45 104426.91
2012 3-7月 5 952924.27 397051.78
2012 8-12月 5 1323151.27 551313.03
2012年应税土地面积合计 1052791.71
2013 1-11月 11 1331724.26 1220747.24
2013 12月 1 1578899.26 131574.93
2014 1-10月 10 1578899.26 1315749.38
2014 11-12月 2 1880659.29 313443.22
2015 1-12月 12 1880659.29 1880659.29
2016 1-12月 12 1880659.29 1880659.29


  2011年-2012年无销售,未售面积=0,每年的土地使用税=应税土地面积*税率

  2011年土地使用税=469921.08*5=2349605.42

  2012年土地使用税=(104,426.91+397,051.78+551,313.03)*5=5263958.56

  2013年上半年无销售,税额=1331724.26*5*6/12=3329310.65

  2013年7-11月无销售,每月土地使用税额为1331724.26*5/12=554885.10

  2013年12月销售面积为34496.28,未售面积为4758384.92-34496.28=4723888.64,

  此时总可售面积4758384.92对应的土地面积为1578899.26,

  折算系数为1578899.26/4758384.92=0.3318,

  未售面积对应的应税土地面积为4723888.64*0.3318=1567386.25,

  12月税额为1567386.25*5/12=653077.60,

  2013年全年税额=3329310.65+554885.10*5+653077.60=6756813.75

  2014年的情况如下,累计未售面积=总可售面积-累计已售面积,计税土地面积=累计未售面积*折算系数;税额=计税土地面积*税率/12

  【税屋批注:建议分段分析1、2011-2012年项目处于已开发但未开始销售,土地使用税计算实际占用的土地面积*每平米规定。2、2013年项目建成开始销售阶段。】

    总可售面积 4758384.92        
累计已售面积 累计未售面积 折算系数 计税土地面积 税率 税额
2014 1 1482593.11 3275791.81 0.3318 1086907.723 5 452878.22
2014 2 1630253.1 3128131.82 0.3318 1037914.138 5 432464.22
2014 3 1730845.56 3027539.36 0.3318 1004537.56 5 418557.32
2014 4 1793488.14 2964896.78 0.3318 983752.7516 5 409896.98
2014 5 1870251.37 2888133.55 0.3318 958282.7119 5 399284.46
2014 6 2030075.67 2728309.25 0.3318 905253.0092 5 377188.75
2014 7 2166359.85 2592025.07 0.3318 860033.9182 5 358347.47
2014 8 2285483.13 2472901.79 0.3318 820508.8139 5 341878.67
2014 9 2573775.72 2184609.2 0.3318 724853.3326 5 302022.22
2014 10 2747222.47 2011162.45 0.3318 667303.7009 5 278043.21
2014 11 2847608.68 1910776.24 0.3952 755138.77 5 314641.15
2014 12 2923730.19 1834654.73 0.3952 725055.5493 5 302106.48
合计 4387309.16


  其中11月和12月对应的土地面积为1880659.29,对应的折算系数为1880659.29/4758384.92=0.3952.

  其他年度见下表

累计已售面积 累计未售面积 折算系数 计税土地面积 税率 税额
2015 1 3081968.7 1676416.22 0.3952 662519.6901 5 276049.87
2015 2 3136554.55 1621830.37 0.3952 640947.3622 5 267061.40
2015 3 3166446.65 1591938.27 0.3952 629134.0043 5 262139.17
2015 4 3188785.9 1569599.02 0.3952 620305.5327 5 258460.64
2015 5 3202064.8 1556320.12 0.3952 615057.7114 5 256274.05
2015 6 3333308.78 1425076.14 0.3952 563190.0905 5 234662.54
2015 7 3364567.35 1393817.57 0.3952 550836.7037 5 229515.29
2015 8 3651697.45 1106687.47 0.3952 437362.8881 5 182234.54
2015 9 3725137.38 1033247.54 0.3952 408339.4278 5 170141.43
2015 10 3751544.23 1006840.69 0.3952 397903.4407 5 165793.10
2015 11 3772421.98 985962.94 0.3952 389652.5539 5 162355.23
2015 12 3786069.5 972315.42 0.3952 384259.054 5 160107.94
合计 2624795.19
累计已售面积 累计未售面积 折算系数 计税土地面积 税率 税额
2016 1 3810179.48 948205.44 0.3952 374730.7899 5 156137.83
2016 2 3822962.18 935422.74 0.3952 369679.0668 5 154032.94
2016 3 3834454.56 923930.36 0.3952 365137.2783 5 152140.53
2016 4 3854497.62 903887.3 0.3952 357216.261 5 148840.11
2016 5 3877003.05 881381.87 0.3952 348322.115 5 145134.21
2016 6 4157651.87 600733.05 0.3952 237409.7014 5 98920.71
2016 7 4331665.08 426719.84 0.3952 168639.6808 5 70266.53
2016 8 4490084.26 268300.66 0.3952 106032.4208 5 44180.18
2016 9 4602233.03 156151.89 0.3952 61711.22693 5 25713.01
2016 10 4758384.92 0   0 5 0.00
合计 995366.06


  至此,房地产开发产品全部销售完毕后,应税土地面积为0,土地使用税将不再缴纳。

作者:夏克

2023年3月17日

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