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如何解决建安企业“进项不足”问题
全面“营改增”后,建安行业面临的最大的问题是——进项发票抵扣不足。目前,99%的建筑工程机械和设备集中在私人手中,建筑企业获取机械租赁发票和劳务发票非常困难!金税三期上线后一系列技术手段运用加强,国地税合并后税务机关必将不断加强监管,税务管理开启了“数据控税”的严征管模式。 无机械租赁发票和劳务发票进项,负担太重;用材料发票代替租赁发票,虚列人员工资,涉及虚开;企业机械、人工、材料成本结构不合理,难逃“金税三期”监控法眼。 如何解决建筑企业在实践中一些难以取得发票的问题,使企业成本结构合理化、...
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房地产企业创新融资之地下室/停车位融资方式及实操要点分析
笔者按: 目前严监管的金融环境下,对开发商而言,如何最大限度地解决融资难题是不可回避的现实问题,从解决新增项目/地块的融资需求,到挖掘存量项目的多元化融资渠道,从而整体统筹集团下属各个项目的资金安排,是目前开发商挖掘融资价值点的最有利方式。本公众号“西政资本”之前已有较多文章分析开发前端的融资方式及思路,本文从开发后端——已建成未销售/不能销售的停车位出发,提供多元化融资思路供各位同行参考。因本文的论述主要是对西政投资集团已完成放款的地下室融资案例的总结,在操作层面可能有个别存在适用方面的难题,为此谨...
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企业难以取得发票问题的税务筹划技巧及例解
全面营改增后,随着国地税的合并和金税三期“数据控税”的严征管体制的实施,企业存在的给予税点购买发票充成本,虚列人员工资名单做大人工成本,虚开发票做成本等解决企业难以取得发票的方法,难以逃脱金税三期系统的监控。于是,现代企业为了解决实践中一些难以取得发票的问题,必须寻找既没有税收风险又能解决难以取得发票的良好路径。小编为您详细介绍一种没有税收风险的解决企业难以取得发票的税收筹划技巧。 (一)税收筹划政策依据 1、增值税小规模标准 根据《财政部 税务总局关于统一增值税小规模纳税人标准的通知...
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地下车库这样销售土地增值税更低
土地增值税清算时,地下设施究竟如何处理一直让企业比较挠头,卖与不卖,比较两难。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(三)款中,对于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施的处理原则,第3项明确“建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用”,其中包括地下车库,因为地下车位、地下室与地下车库特点相同,下文以地下车库为例进行分析。 我们知道,在一线城市尤其是北上广深,地下车库属于稀缺产品,很多城市一库难求,必须摇号...
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节税薪资制度薪资发放临界点拆分操作建议
本期看点:房地产企业员工薪资相对较高,从而员工的个人所得税税收负担也相对较重。从企业管理角度讲,公司制定节税的薪资制度,也是提高企业人才竞争力的一条必备途径。 将薪资“分开发和平均发”,正是节税薪资制度的基本方法。这种方法财务人员应当都知道,在此不再赘述。但是,如何实现最优节税效果,就必须考虑薪资发放中的临界点问题,特别是年终奖的临界点,多发1元,至少要多缴纳1155元,最多会多缴纳88000元,可不是小数唉。 为此,智慧源(中国房地产财税咨询网),作为16年来从事房地产财税研究的地产财税专家...
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公司的“广告”到底该如何投放?企业税负最低?
今日话题 在今天这样一个信息化的时代下,想要了解一个企业,更多的时候是通过广告来了解的,推广一个产品,也离不开广告。然而,广告的形式、类别、渠道千奇百怪,那么,站在财税管理的角度,广告到底要怎么打呢? 今天昌尧讲税就来同大家一起探讨一下,企业的广告到底该如何投放?企业的税负才会最低呢? 业务案例 某汽车公司,为了迎接10月1日的车展,计划投入90万元,进行大面积的广告投放,其中电视20万元、广播10万元、户外墙面广告牌20万元、公交车车身流动广告25万元、电梯广告15万元等。...
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房地产企业常见的税务筹划技巧有哪些?
本期看点:税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言,税收筹划得当,用足用好税收优惠政策,有利于减轻节省企业的税负,增加企业的利润和可用资金,提高企业的竞争力,有效维护企业权益,使自身价值达到最大化,促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧。 一、土地增值税筹划 (1)利用土地增值税的征税范围进行筹划 正确界定土地增值税的征税规模非常主要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税;二是土地增值税是对国有土...
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房地产开发建设全程法律财税实务系列(二)——项目/土地取得阶段
目录 一、房地产项目(土地使用权/在建工程/房产等)出资入股的成本确认及税务处理 二、境外企业直接持有境内地产项目之收购/合作开发模式及财税分析 三、在建工程转让/收购的涉税分析及成本扣除问题 四、法院拍卖类项目(包括过户税费全部由买受方承担的情形)买受方再次转让时的成本确认与税前扣除问题 五、工业厂房自改原建筑物及拆除费用的成本确认问题 六、股权转让背景下土地成本不足的处理技巧以及交易方案调整思路 七、城市更新项目与招拍挂项目的拆迁安置补偿支出及税前扣...
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并购重组实务中的8个税务筹划点
并购重组过程中,通常会涉及企业所得税、个人所得税、增值税、营业税、契税、印花税、土地增值税等,其中,最为重要的是所得税,无论对于企业还是个人,积极的税务筹划,都可以大大降低并购重组的税负成本。以下总结了实务中并购重组的8个税务筹划。 一、争取特殊性税务处理,递延纳税 最新颁布实施的《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税[2014]109号)将适用特殊性税务处理的股权收购和资产收购比例由不低于75%调整为不低于50%,因此,满足以下条件可申请特殊性税务处理,暂时不用缴纳税款:...
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房地产开发建设全程法律财税实务系列(一)——城市更新/旧改申报阶段
目录 第一章 城市更新/旧改申报阶段 一、前期费用支出如何做进开发主体,如何处理发票问题 二、拆迁安置补偿费用的标准设定以及税局允许税前扣除的上限标准,拆补费用的发票/收据处理问题 三、开发商支付货币补偿(拆补费用)的财税处理,开发商支付返迁物业(拆赔物业)视同销售的增值税、土增税、所得税处理问题 四、被拆迁单位/个人取得拆迁安置补偿所得(现金或物业)的应税分析(增值税、土增税、印花税、契税、所得税) 五、村集体非农建设用地与开发商的合作模式(非农原地开发与城市...
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合理避税12种方法
区别“合理避税”和“偷税漏税”:需要告诉大家的是,合理避税并不是偷税漏税,它是在合法的范围内减轻税收压力,避免因为税务知识的盲点,而导致企业多缴税或被税务局罚款。所以,企业有必要了解合理避税的基本知识。 一、常见的根据政策来避税的方法 注:以下涉及到的税率均以国家最新政策为准! 1.目前对小微企业的优惠政策如下: (1)每月开票金额不超3万,免收增值税及附加税(适用于增值税普通发票)。 (2)每月开票金额不超10万,免收教育费及地方教育费附加(适用于增值税普通发票)。 (3)...
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“营改增”条件下房地产企业税务筹划问题分析
本期看点:房地产企业“营改增”政策的全面推开,对所有纳税人都将产生深远影响,对房地产企业的财务人员也是新的挑战。房地产企业既要做好增值税相关的会计处理,按照税务征管要求准确核算、及时足额申报增值税,从企业管理角度做好增值税的分析与筹划,避免政策变动应对不利造成的企业税负增加。 一、房地产企业税务筹划的背景及意义 在“十二五”期间国务院提出完成“营改增”改革规划后,“营改增”政策成为各相关行业研究的热点,至财税〔2016〕36号文正式发布,房地产企业“营改增”就此尘埃落定。 虽然“营改增...
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浅谈房地产投资常用税务筹划的两种常用方案
本期看点:最大程度上降低税负,基于现行的税收法规,利用上述方法可以有效地将土地增值税的纳税义务向后递延,同时,目前税法对于上述交易中涉及的其他税种也给予了一定的税收优惠。 方案一、以房地产出资 第一步:设立环节 由目前持有房地产的目标公司以现金出资设立项目公司。公司需申请成为增值税一般纳税人,以获取后续房地产作价投资时的增值税专用发票的进项税抵扣。 第二步:投资环节 目标公司将土地作价对项目公司增资,大于实收资本的作价款计入资本公积。需缴纳税种主要包括: 1)增...
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办企业该如何出资,才能有效节税?
近期一朋友投资注册一公司,项目不错,前景也非常好,朋友当老板做决策,绝对是一把好手,可一说到财税,就有点让他犯懵了。这也正常,谁叫国家政策变化这么快,条文又多呢? 我想这也是很多老板们所犯愁的一件事吧。借此机会,昌尧讲税就跟老板们讲讲,办企业该如何出资,才能有效节税吧。 业务案例: 王总和几个朋友打算成立一技术服务公司A(股东全为个人),前期专业设备投入2200万元、办公场所投入1500万元、其他投入500万元,共计4200万元,为了减少经营的责任风险,计划注册资本为500万元,那其他...
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为什么需要税收筹划?
01、说起税收筹划,很多人不以为然。原因很简单,在人们的印象中,筹划大部分都是忽悠。诚然,人们希望的筹划是确定的、无风险的、税收利润最大化的,如同解数学题,通过一步步的计算,最后得到答案。但是,现实中的纳税行为是复杂而多变的,因此,解方程式一样严谨的筹划是很难最终落地的,因为它忽略了众多的假设条件。 但是我们不能因此否认税收筹划的作用和功能。当然我们也不能脱俗,对假设条件也不可能做到完全覆盖,面面俱到。而仅仅基于讨论的目的,和对税收有基础性了解的背景下,展开一个普通的不能再普通的案例,来说明税收筹划存...