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重庆税务筹划公司 中央法规2023年城更公司因项目发生的费用成本,能否列支于项目公司?

城更公司因项目发生的费用成本,能否列支于项目公司?

税计划网站 2023年 2023-08-22 107 0 | 文章出自:吴绍雄

  一般来说,城市更新需经历相对漫长的旅程,到达多处站点,而能否顺利抵达终点也受制于各种因素。

  在这途中,有停滞不前的,有双向奔赴的,也还有中途接力的。那若中途接力,前期产生的里程数能否转至新接力人的名下呢?

案例

  广州A村改前期拓展服务由某国企旗下的B城市更新公司(平台公司)完成,期间发生了拆迁补偿费、报批报建费、设计费、前期拆迁服务费、平台服务费,相关成本费用暂时列支于B城市更新公司,在申请实施主体时成立新的C项目公司获取土地并进行开发建设。

  而这过程中,经历了主体变更,那么因前期服务产生的成本费用需如何处理,使其整体转至C项目公司进而可税前列支?

  就上述前期主体与最后实施主体存在不一致,若要使前期主体发生的相关成本支出转至C项目公司,可按如下进行财税处理:

  对于已签订的拆迁补偿协议,因涉及对实施主体的重新确认,此时应当考虑变更协议主体信息,或者签订新的补充协议,将相关拆迁补偿协议的权利义务概括转移至C项目公司。

  对于其他前期费用,首先需要确定合同是否已履行:

  (1)若完全未履行,则可以终止原合同由C项目公司(实施主体)签订新的或通过合同权利义务概括转移给C项目公司;

  国家税务总局广州市税务局广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市城市更新税收指引(2021年版)》的通知 穗税发[2021]93号

  1.2 改造主体公司返还前期费用环节

  合作开发企业确定后,通过成立具体的改造主体公司来负责拆迁、安置、销售等。改造主体公司返还合作意向企业代垫的前期费用。

  1.2.1 合作意向企业

  一、增值税及附加税费

  根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定,按照合作协议的约定,如果提供前期服务的专业机构直接开具发票给改造主体公司,合作意向企业除收回垫付的前期费用外,向改造主体公司额外收取的服务费,应按照“现代服务业”征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。如果提供前期服务的专业机构开具发票给合作意向企业,合作意向企业再开具发票给改造主体公司,合作意向企业属于转售相应的应税服务,收回垫付的前期费用及额外收取的服务费,应按照相应的服务征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

  (2)若已履行或部分履行,则需确定服务是否已开票或已结算,参考上述穗税发[2021]93号文相关政策:

  一是,针对已签合同且已开票或已结算的部分,可以由B城市更新公司(前期主体)对C项目公司(实施主体)开出发票,视为转售相应的应税服务,C项目公司支付相关费用,同时由于双方存在关联关系,应注意管理对价的公允性;

  二是,针对已签合同但未开票或未结算部分,B城市更新公司可以将合同权利义务的概括转让给C项目公司。

总结

  前期主体成本费用转至实施主体财税处理:

合同类别履行情况开票情况处理方式
拆迁补偿协议已履行部分——考虑变更协议主体信 息,或者签订新的补充 协议,将相关权利义务概括转移实施主体
前期服务类合同完全未履行——终止原合同由实施主 体签订新合同或通过 合同将权利义务概括转移给实施主体
已履行或部分履行服务已开 票或已结
算部分
视为转售相应的应税 服务,由前期主体对实 施主体开出发票并结算
剩余未开 票或未结
算部分
将合同权利义务的概括转让给实施主体

  
  当下,随着更多功能性国企参与到城市更新项目,为城市更新发展提供新机遇,高质量地推陈出新,进而稳定、提振当前房地产市场。

  在这过程中,实施主体的变更逐步会成为常态。而变更可能导致前期相关的成本费用无法转至新实施主体,已发生的拆迁补偿费与其他前期服务费无法在土地增值税前扣除,平台服务费等成本可能因合规性不被认可,被认定不具备商业合理性等风险,在实务中应予以关注。

  因此,国企在城更项目投资过程中全面进行财税尽职调查,提前发现和防范财税风险,做好前期费用的归垫工作,做好税务成本测算、分析,合规进行税务策划显得十分重要。

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