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重庆税务筹划公司 中央法规2023年清退租户的装修补偿,需要缴纳增值税吗?

清退租户的装修补偿,需要缴纳增值税吗?

税计划网站 2023年 2023-09-05 291 0 | 文章出自:袁晨新

  在政府土地收储及一些城市更新项目中,如果被收储地块原先存在租赁关系的,业主需清退租户,向后者支付清租补偿。

  除提前解除租赁关系需支付违约金外,补偿事项还涉及房屋二次装修补偿、停产停业损失补偿、搬迁补助等。

  其中,对租户取得的房屋装修补偿是否缴纳增值税问题,实务中有观点认为,租户因房屋装修而取得补偿,且交还房屋给业主,属于“装修服务”的转售,需要缴纳增值税。

  针对此问题,笔者认为,参考《全面推开营改增业务操作指引》对(财税〔2016〕36号)第三十七条解释,其关键在于判断租户是否提供增值税应税行为。而对装修补偿是否属于“装修服务”的增值税应税行为,可以从买卖关系和价值认定两方面进行分析。

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  首先,在买卖关系方面,根据《民法典》第五百九十六条的规定,买卖行为需对标的物名称、数量、质量、检验标准和方法等具体事项作出约定,且根据第六百一十七条的规定,标的物不符合有关质量要求的,出卖人需承担违约责任。

  在清租补偿协议中,虽然会约定装修补偿金额、移交期限、支付条款等内容,但是通常不涉及房屋装修质量检验标准、检验期限,更不会约定租户需要因装修质量缺陷承担违约责任。

  因此,租户取得装修补偿,一般与房屋装修的交付无关,更多是对其前期投入产生损失的补偿,难以认定其与业主存在装修服务的买卖关系。

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  其次,在价值认定方面,被收储地块房屋通常经过长时间的使用,房屋发生较大折旧损耗,原先亦未按照业主的要求进行装修,未必能够满足业主的经营用途,且因土地被收储,房屋将在短时间内将被拆除,房屋装修的剩余使用价值与补偿金额难以相符。

  因此,装修补偿金额难以视为业主向租户购买装修服务的市场价格,即支付房屋装修补偿,不属于业主对房屋装修的购买行为。

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