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房企土地返还款,影响增值税销项税额吗?

税计划网站 税务资讯 2023-06-16 158 0

  最近有财务咨询,关于房企收到政府的出让金返还,是否需要从土地出让价款中进行扣减,再计算增值税销项税额。关于土地的返还常发生在招商引资项目和旧城改造项目,政府在返还款项,一般情况下会注明返还用途,主要有以下三种情况分析。

  情形一:返还用于回购安置房

  房企按照招拍挂取得土地,按照土地出让合同,全额缴纳土地出让金。政府收到土地出让金后,返还部分款项,用于回购回迁房。

  观点:房企收到政府用于回购回迁房的款项,在增值税的处理上,房企需要视同销售处理,开具销售不动产发票,缴纳增值税。所以,作为房企来说,不需要冲减土地成本,在计算可抵减的土地价款时,不需要将回购款从可抵减的土地价款中扣除。

  情形二:返还用于前期拆迁补偿款

  房企为取得目标地块,会提前介入,代政府做一些拆迁工作,房企按照土地出让合同,全额缴纳土地出让金。政府收到土地出让金后,返还部分款项,用于前期拆迁补偿款的支持。

  观点:房企将缴纳的土地出让金和拆迁补偿作为拿地的代价,在土地成本中核算,在收到政府拆迁补偿的返还款后,应冲减土地成本,故在计算抵减的土地价款时,应在可抵减土地价款中进行扣除。

  情形三:返还属于招商引资的扶持资金

  一般情况下,政府为提高当地经济发展,会招商引资有实力的企业进驻地区,并给予适当的扶持。房企按照全额缴纳土地出让金后,政府以促进经济发展等其他事宜,给予适当的支持和资金返还。

  观点:房企在缴纳土地出让金时,属于全额缴纳,政府开具全额的土地出让金票据,作为房企已经全额计入土地成本核算。政府以其他名义返还的款项,与土地价值和土地成本无关,房企作为政府的营业外收入-政府补助处理,不用冲减土地成本,故在计算可抵减的土地价款时,不需要将回购款从可抵减的土地价款中扣除。

  总结:关于房企收到的返还款,是否影响增值税销项税额,不能直接作出可否的结论,需要根据返还的用途进行分析处理。

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