沪地税一[1996]43号 关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定

上海市地方税务局关于“销售不
动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定 
  
发文字号:沪地税一[1996]43号  发文日期:1996-09-19

　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》、《营业税税目注释》、国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》的精神，结合本市实际情况，现对本市范围内"销售不动产"及其他有关营业税的征收问题具体规定如下：

　　一、关于销售不动产的范围。

　　纳税人发生销售本市范围内的不动产的行为，应按规定计缴营业税。不动产包括商品房、住宅房、办公楼、商业用房、生产生活用房等等新、旧建筑物、构作物或其他土地附着物（以下简称“房产”）。但不包括活动房的销售。

　　二、关于销售不动产的计税依据问题。

　　纳税人销售自建房产（是指纳税人自己投资建造的房产），应按销售收入依5%的税率计征营业税；纳税人购进房产（指他人投资建造，购进后无需继续投资建造的成品房，包括成品期房）再予以出售，按销售收入减去赔进价格后的余额依5%的税率计征营业税。销售收入包括销售房产的同时，价外收取的各种其他费用，如服务费、咨询费等等；购进价格仅指购房原价，不包括因购房发生的其他费用，并且必须凭购进发票计算扣除。

　　三、关于将在建房产（或已建成的房产）以各种名义（指联建、参建、搭建，下同）转让给其他单位的征税问题。

　　（一）纳税人开发商品房建设项目，如果是开发商共同列项投资开发，并且以非闭口价形式共同签订开发合同，开发后各方按投资额、按比例分得房产的，不征收营业税；如果虽然是开发商共同列项投资开发，但一方采取闭口价形式让另一方或几方参与开发的，则对其取得收入视同销售不动产，照章 征收营业税。

　　闭口价是指一方按每平方米建筑面积的约定的房产售价与另一方签定的共同开发合约。

　　纳税人开发商品房建设项目，如果是列项后再让其他方参与联建、参建、搭建的，则不论其以何种形式、何种价格转让，均应按规定照章 征收营业税。

　　（二）纳税人开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目，如果是开发商共同列项投资建设，其营业税的征收办法按商品房建设项目的征收规定处理。纳税人开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目，如果是列项后再让其他方联建、参建、搭建的，除按房产造价成本转让视同共同投资建房暂不征收营业税外，其他应一律按规定征收营业税。

　　房产造价成本是指土地成本、建房工程成本以及其他费用，计算公式为：房产造价成本＝土地成本＋建房工程成本＋其他费用“土地成本”是指购进土地的价格折换成每平方米建筑面积上的价格。

　　“建房工程成本”是指支付给建筑安装单位的实际造房工程费用。如果支付给建安单位的实际造房工程费用中未包括材料价款的，其为造房而购进的材料所支付的价款也可列入建房工程成本。其他如支付的市政配套费等等不得列入“建房工程成本”中扣除。

　　“其他费用”是指支付的设计费、市政配套费、管理费等；为便于掌握，统一规定按建房工程成本的50%计算确定。

　　房产造价成本的核定，统一由市局视情况定期调整。

　　如果纳税人发生联建、参建、搭建的收入已发生，房产造价成本尚无法确定时，应对其取得的收入先按规定征收营业税，待房产造价成本结算并经税务机关审核认定后，按规定予以调整。

　　纳税人在开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目时，如果将其改变为商品房建设项目，应一律按商品房建设项目的营业税征收规定计征营业税。

　　各区（县）、各系统住宅办（公司）以集资名义向企、事业单位征集建房资金，然后将建成的房产的永久使用权（或产权）分配给企、事业单位，这种行为实际上是预收房款建造销售房产的行为，应按规定征收营业税。具体计征营业税的办法可比照本条 职工住宅建设项目或动迁用房建设项目的征收规定掌握确定。

　　（三）纳税人将在建的其他房产（如办公楼、商业用房、生产生活用房等）

　　以各种名义转让给其他单位的，其营业税征收办法按本条 第（一）点“商品房建设项目的征收”规定确定。

　　（四）纳税人将已列项的房产开发项目，但尚不符合预售房产条 件，以“楼板价”等形式转让给其他单位开发或共同开发，应一律按“转让无形资产——土地使用权转让”税目按转让额全额计征营业税，不得扣除其他任何费用。同时，受让方支付的“楼板价”，不得作为今后房产出售时的购进价从计税依据中扣除。

　　“楼板价”是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价，仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。

　　如果纳税人以此种形式的土地使用权转让换取房产，或者既取得货币收入又取得房产的行为，其营业税计征办法比照沪地税一[1995]56号《关于土地使用权转让有关营业税问题的具体征收规定》（见《企业财税法规选编》第13册第952页）第六条 的规定处理。

　　（五）参建、联建单位以及其他购房者将购入的房产（包括参建，联建的房产）由于种种原因再委托原房产开发商（或以原房产开发商的名义）对外销售，并办理产权过户手续，应一律按委托销售房产的征税规定计征营业税。具体征税办法比照本规定第七条 意见处理。