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房地产企业销售临近尾声,土增预缴常见问题

税计划网站 税务资讯 2023-06-16 147 0

  房地产企业销售临近尾声时,土地增值税愈发成为企业经营者关注的重点,不少企业会选择开展土增预清算工作,通过全盘考虑后确定土增的整体情况,做到心中有数。但是土增预清算结果出来后,企业经营者对退或补缴心中有数后,对于可能要面临退税的项目。土增清算结论确定前,若企业还在继续预缴土增就会心存困惑。本次我们罗列房地产企业销售临近尾声,3个土增预缴常见问题,和大家共同讨论。

  问题一:销售临近尾声,房地产企业土增预清算应该退税,是否可停止预缴土地增值税?

  答:根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)

  三、关于土地增值税的预征和清算问题

  各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整。工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补。

  对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。

  即使自行土增预清算后期需要退税,也不可以停止预缴土增。

  问题二:实测面积出来后,实测小于合同面积,退房款后是否可以申请退已预缴的土增?

  答:目前未出台可退预缴土增的政策,实测面积小于合同面积退房款后,可在后续收入产生后,预缴土增的时候按照实际退款金额减少计税基础。若项目整体销售完毕,只能在整体清算完成后,多退少补。

  问题三:土增清算期间,取得收入是否需要继续预缴土增?如何预缴?

  答:目前国家税务总局文件没有明确规定,但是可参考各地税务机关的规定。

  广东省税务局《国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号》

  第七章 清算后尾盘管理

  第四十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后再转让的,纳税人应按月汇总,并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

  第四十三条 土地增值税清算审核期间转让房地产的,按规定预征土地增值税,待税务机关出具清算结论后,纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税,多退少补。

  第四十四条 主管税务机关应加强清算后尾盘管理,辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。

  国家税务总局陕西省税务局2022年出台的土增征求意见稿

  ……在土地增值税清算审核期间转让房地产的,纳税人可先按土地增值税预征管理的规定预缴土地增值税,待税务机关出具清算结论后,纳税人按照尾盘管理的规定汇总申报缴纳土地增值税,多退少补……

  但是,直至目前,国家税务总局陕西省税务局2022年出台的土增正式文件未对外公布。但是从征求意见稿可以看得出,比较明确的是清算期间依旧是需要正常预缴土增。

  小结一下,只要土增清算结论未确定,房地产企业只要取得收入,需要预缴土增,没有政策文件规定可以停止预缴或者申请退已预缴的税款。房地产企业如果自行土增预清算后,发现预缴金额较大后期可能会退税,企业应核实成本发票是否齐全,满足清算条件后可主动要求进行土增清算。

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